听起来天方夜谭，但现在可能变成真的了。笔者代理的一起二手房纠纷，当事人原来价值超千万的房产售出后，因对方拒绝履行只得再次挂牌，结果几个月的时间现市场价仅为七八百万,发生合同里约定20%违约金都覆盖不了损失的局面。

那么面对这种情况，售房人该如何主张维权？

下跌幅度超预期

虽然去年全国各地密集出台了一系列的刺激房地产市场政策，媒体也报道楼市回暖，但现实似乎没有那么乐观。至少从笔者接触全国各地的纠纷中，没有看到房价回暖情形。尤其是高端、学区楼盘依旧在下行。

笔者代理的一起案件里，当事人于去年签订了售房合同，合同总额超过千万，但因买受人毁约导致只得再次挂牌。原本认为合同里约定的20%的违约条款足够赔偿，可二次售出的价格可能仅有700-800万，这就导致产生了300万的差额损失，综合下来超过了合同标的的20%。

不够赔偿可以上浮

以往不少人认为合同约定的20%违约金毫无意义，即便违约法院也不可能判决20%这么高赔偿。

事实也确实如此，合同约定的违约金数额或者计算方式，仅是对合同可能违约损失的一个预判，实际判决的违约金数额还要结合守约方损失来酌定。

那么反过来，如果损失超过合同约定的违约金数额是否可以上浮？答案也是肯定的，既然法官能酌定下调，自然也有权上涨。

《民法典》第585条，约定的违约金低于造成的损失的，法院可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，法院可以根据当事人的请求予以适当减少。

当然上面所述的是法律层面的依据，实际处理案件仍有不少需要注意的地方，与解除合同与二次售房的时机等因素密切相关，稍有不慎可能无法获得预期的赔偿。

本文作者：黄晓宇律师

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