房屋买卖合同在履行过程中可能会发生种种问题，笔者经常会被当事人问：我觉得合同里的xx条款不合理，能不能起诉变更这个条款？

一般来说，合同一旦成立并生效，双方都应依约履行，单方不得随意变更。

因此才有笔记开头的问题，变更合同条款要满足哪些条件？常见变更合同条款的几种情形有：一、双方协商一致变更；二、情势变更；三、不可抗力、重大误解、显失公平等（严格来说不算变更，而是解除、撤销）。

自行协商一致

双方协商一致是变更合同最直接、最有效的方式。

只要不违反法律法规的强制性规定，双方可就房屋价款、付款方式、交付时间等条款重新约定，并签订书面补充协议，明确权利义务，避免后续纠纷。

可恰恰是这种最直接有效的方式，双方往往难以达成一致。

情势变更起诉

情势变更原则适用于合同成立后客观情况发生当事人无法预见的重大变化，继续履行将显失公平的情形。

我国《民法典》533条规定，合同成立后，因不可归责于双方当事人的原因导致合同基础丧失，继续履行明显不公平的，受不利影响的一方可请求重新协商；在合理期限内协商不成的，可请求法院或仲裁机构变更或解除合同。

但需注意，司法实践中对情势变更适用极为严格，须排除商业风险范畴。最常见的房价涨跌，属于正常的商业风险，不构成情势变更。

法院通常认为，当事人在签订房屋买卖合同时，应预见到市场波动可能带来的价格变化，故不得以此为由主张变更或解除合同。

情势变更对主张一方的举证责任要求很重，需提供充分证据证明客观情况发生根本性变化，且该变化超出正常商业风险预期，导致合同履行显失公平。实践中，法院对此类请求审慎处理。

本文作者：黄晓宇律师

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